Location immobilière professionnelle : qu’est-ce qui change au point de vue de la TVA ?
Le projet de loi concernant la possibilité de soumettre à la TVA la location de biens immobiliers a été approuvé par la Commission des finances du Parlement.
Qu'est-ce qui change à compter du 01.01.2019 ?
À partir du 01.01.2019, le bailleur et le locataire pourront opter, sous certaines conditions, pour l'application de la TVA à la location immobilière. Ce n’est donc pas une obligation. Le principe de base reste que la location d’un immeuble est exemptée de TVA.
Cela impliquera donc que de la TVA sera facturée sur le loyer et cela permettra au bailleur de déduire la TVA sur l'acquisition du bâtiment ou sur les travaux effectués. Il n'y a pas de formalités spécifiques concernant l'option par le bailleur et le locataire. Une clause distincte dans le contrat de bail est donc suffisante. Cette option est irrévocable et s'applique pour toute la durée du contrat de bail.
Quelles sont les conditions ?
1. Bâtiment neuf : ce régime de TVA optionnel s'appliquera aux nouvelles constructions ainsi qu'aux rénovations fondamentales entamées depuis le 01.10.2018. Les prestations effectuées avant cette date, mais qui ne constituent pas des travaux immobiliers (comme p.ex. les services d’un architecte, d’un géomètre ou d’un coordinateur de sécurité, et les travaux concernant le sol, tels les travaux d’assainissement, de sondage et de stabilisation) ne font pas obstacle à l'application du régime de TVA optionnel.
2. Qualité du locataire : le locataire doit utiliser le bâtiment dans le cadre de son activité économique lui donnant la qualité d'assujetti, peu importe qu'il s'agisse d'un assujetti exempté, d'un assujetti ordinaire avec un droit complet à déduction, d'un assujetti mixte, ... Il est donc nécessaire que le bailleur connaisse exactement les activités de son locataire et que cela soit précisé dans le contrat de bail. Si le bâtiment est utilisé à des fins privées, la taxation optionnelle ne sera pas possible, sauf lorsque la partie professionnelle du bâtiment peut être exploitée et donnée en location d’une manière économique indépendante (accès séparé de l'extérieur). Il sera alors possible d'opter pour la taxation, mais uniquement en ce qui concerne la partie professionnelle.
Qu'en est-il des entrepôts ?
La location avec TVA sera aussi possible pour les entrepôts existants (il ne doit pas nécessairement s'agir d'un bâtiment neuf), pour autant que plus de 50 % du bâtiment soit utilisé pour l'entreposage de biens.
Concrètement, les contrats en cours de location d’espaces d’entreposage qui sont utilisés pour au moins 90 % pour l’entreposage de biens – le régime actuel donc – resteront à l’avenir obligatoirement soumis à la TVA jusqu’à la fin du contrat.
En cas d’espaces utilisés pour moins de 90 %, mais pour plus de 50 % pour l’entreposage de biens, les parties pourront dorénavant opter pour le régime de TVA.
Enfin, pour les espaces utilisés pour moins de 50 % pour l’entreposage de biens, il n’y a pas d’option possible, car ceux-ci ne sont pas principalement utilisés pour l’entreposage de biens et car cela ne concerne pas de nouveaux bâtiments.
Ce tableau résume ce qui précède :
|
% d'utilisation du bâtiment pour l'entreposage |
TVA |
|---|---|
|
< de 50 % |
Pas de taxation |
|
50 % à 90 % |
Option de taxation |
|
> de 90 % |
TVA obligatoire |
Tant le bailleur que le locataire doivent opter pour la taxation de la location du bâtiment à la TVA. Ils doivent insérer une clause spécifique dans le contrat de bail d’où il ressort que les deux parties optent pour soumettre le contrat de bail à la TVA.
La nouvelle loi, devant encore être votée, entrera en vigueur le 01.01.2019. La date du 01.10.2018 reste importante pour déterminer s’il s’agit ou non d’un bâtiment neuf.
Quel est le délai de révision ?
Tant pour les entrepôts que les bâtiments neufs, si on opte pour une location avec TVA, un délai de révision particulier de 25 ans, au lieu de 15 ans, sera applicable.
La révision s’opérera annuellement et pas mensuellement comme c’était initialement prévu.
Quid de la TVA sur la location de courte durée ?
La location de courte durée, étant une location de moins de six mois, sera obligatoirement soumise à la TVA.
Il s’agit concrètement de la location d’une salle des fêtes, de spectacle, de séminaire, ... et cela, tant dans une relation B2B que dans une relation B2C.
Ne sont toutefois pas visées : la location de courte durée de biens immeubles à des fins de logement et les locations par des personnes physiques qui n’utilisent pas l’immeuble pour leur activité économique, par des organisations sans but de lucre ou par certaines organisations dont les activités socioculturelles sont exemptées de TVA (la location d'une salle pour l'organisation d'une fête de famille reste ainsi exemptée de TVA, ainsi que pour des mouvements de jeunesse ou à des associations estudiantines).
Le bailleur qui ne facture pas de TVA sur la location de courte durée doit disposer d’une attestation du locataire dans laquelle ce dernier confirme qu’il tombe sous une ces exceptions à la perception de la TVA obligatoire.
La location immobilière optionnelle entrera en principe en vigueur le 01.01.2019 et ne s’appliquera qu’aux nouveaux bâtiments dont les travaux effectifs ont démarré après le 01.10.2018. En revanche, les entrepôts et espaces d’entreposage ne doivent pas être neufs, mais doivent être utilisés pour au moins 50 % comme lieu d’entreposage.